Правительство Беларуси вынесло на общественное обсуждение проект Концепции государственной жилищной политики на 2012-2015 годы. Текст документа доступен на сайте правительства, а все желающие могут внести свои предложения по доработке документа до 15 мая текущего года.
Как сообщалось, в результате реализации положений концепции власти страны рассчитывают до конца 2015 года осуществить переход к единой системе государственного заказа на строительство жилья для льготных категорий граждан, увеличить до 50% долю собственных средств граждан, направляемых на жилищное строительство, создать фонд арендного жилья не менее 2 млн. кв. метров.
За 2012 – 2015 годы в Беларуси планируется построить 28,7 млн. кв. метров жилья (около 300 тыс. жилых единиц), что позволит повысить уровень обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя с 25 кв. метров в 2011 году до 27 – 28 кв. метров в 2015 году.
Следует отметить, что концепция носит ярко выраженный социальный характер – тема льготного строительства жилья проходит красной нитью через весь документ. В итоге власти обещают, что период обеспечения с момента постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий составит 3 года для многодетных семей, 5 лет (в г.Минске – 7 лет) для военнослужащих и семей, не имеющих собственного жилья либо проживающих в домах, непригодных для проживания, либо проживающих не менее 10 лет в общежитиях или помещениях государственного жилфонда и т.д.
В концепции упомянуты различные механизмы приобретения жилья: долевое строительство, ипотека (которая в настоящее время не работает), система строительных сбережений (целевое накопление средств с последующим выделением льготного кредита), изменения на вторичном рынке. Упоминается и строительство жилья на селе (коттеджная застройка). Серьезная ставка делается на рынок долгосрочной аренды жилья.
Можно дискутировать, насколько полно, прозрачно или понятно в концепции прописана та или иная тема, но в целом фактически не затрагивает два основополагающих вопроса, которые в первую очередь интересуют потребителя.
Во-первых, концепция не предполагает кардинального реформирования рынка жилой недвижимости в стране. В ближайшие 4 года власти намерены эксплуатировать уже устоявшуюся модель формирования источников финансирования строительства, основанного на принципах «достали из кубышек, добили кредитом – построили дом» и «немножко напечатали и нарастили объемы строительства». Такой подход базируется на безусловной уверенности в том, что со стороны граждан страны сохранится повышенный спрос на участие в жилищном строительстве и они (население) будут и через 4 года готовы разбиться в пух и прах ради 50-80 квадратных метров в очередной «спальне» на окраине города.
Не исключено, что власти не ошибаются в своих прогнозах. Однако это означает, что в ближайшие 4 года Беларусь и шага не сделает в сторону цивилизованного рынка недвижимости, предполагающего наличие постоянного предложения и конкурентные цены при использовании всех механизмов (моделей) приобретения (строительства) жилья.
Речь идет о переходе белорусского рынка недвижимости, который сегодня носит исключительно девелоперский характер (деньги на стройку собираются с будущих владельцев), на качественно новый уровень – розничный рынок недвижимости, что подразумевает абсолютно иной масштаб инвестиций и гораздо более жесткую, что на благо потребителю, ценовую конкуренцию.
До тех пор, пока застройщики в массовом порядке не перейдут от завлечения граждан в будущую стройку к продажам уже построенного нового жилья, особых изменений на белорусском рынке недвижимости ждать не стоит.
Отсюда вытекает и вторая проблема – стоимость жилья, решить которую без создания первичного розничного рынка недвижимости вряд ли представляется возможным. Предлагаемая для обсуждения концепция содержит следующее обещание властей: «создать условия, при которых цены на жилье будут соответствовать доходам населения, приблизив стоимость 1 кв. метра к среднемесячной заработной плате гражданина».
Однако такое обещание легко задекларировать, но сложно выполнить, поскольку правительство намерено воспользоваться неработающим инструментарием.
В частности правительство уповает на неизменную договорную цену (постановление Совмина №1553 от 18 ноября 2011 года), что запросто обходится застройщиками; некие мифические стимулы - снижение в ходе строительства фактической стоимости работ является прямой выгодой подрядчика, а превышение относится на его финансовые результаты (подрядчик знает, как срубить немножко долларов), противозатратный механизм строительства за счет применения ресурсного метода ценообразования, некие предельные уровни стоимости 1 кв. метра жилья типовых потребительских качеств и т.д.
Можно утверждать, что все перечисленные меры в лучшем случае временно приостановят рост цен на жилье (в случае улучшения экономической ситуации в стране), но никоим образом не приведут к реальному рыночному ценообразованию в жилищной сфере.
Когда население из участника строительного процесса превратится в конечного покупателя жилья, лишь тогда застройщик, вкладывающий миллионы долларов в очередной объект, будет заинтересован в строительстве жилья по реальной, а не накрученной себестоимости и понимать, чем он рискует, закладывая себестоимость в 2-3 тыс. долларов за квадрат, а государство забудет о таком рудименте советского наследия как «очередь на жилье».